Недвижимость в Грузии для россиян: процедура покупки

Несмотря на осложнившиеся международные отношения, российские граждане по-прежнему активно приобретают жилье в дружественных зарубежных странах. Особенно востребована покупка недвижимости в Грузии. В 2022 г. иностранные граждане приобрели свыше 15 тыс. квартир в республике. Больше всего сделок совершили россияне. Израильтяне, занявшие второе место, купили 1,892 тыс. квартир. Российские граждане — 6,062 тыс., что в три раза больше.

Преимущества покупки недвижимости в Грузии

С конца зимы 2022 г. число россиян, стремящихся купить жилье в Грузии, заметно выросло. При покупке недвижимости в закавказской республике граждане преследуют три главные цели:

• для проживания в собственной квартире, апартаментах или доме в течение длительного периода;
• для инвестиций в недвижимость и получения в будущем определенного дохода от сдачи жилья в аренду;
• из-за желания иметь собственное жилье для отдыха на одном из грузинских курортов.

Приобретение недвижимости на территории Грузии — выгодное капиталовложение. В 2022 г. иностранные граждане купили свыше 5,5% выставленных на продажу домов, апартаментов, квартир. Эксперты выделяют несколько основных преимуществ приобретения жилья в Грузии для россиян:

• широкий выбор локаций: Тбилиси — столица страны, — Батуми — главный морской курорт, — популярные города: Цхалтубо, Сигнахи, Кутаиси, Гудаури, Бакуриани, Зугдиди;
• выгодные условия налогообложения, когда покупателю не приходится платить налог на приобретение жилья;
• свободный въезд на территорию страны; безвизовый режим действует на протяжении 365 суток; главный документ, требующийся для посещения республики, — заграничный паспорт;
• относительно невысокие цены на грузинскую недвижимость, особенно в провинциальных городах, исключая Батуми;
• покупка недвижимости открывает для иностранного гражданина возможность оформить в будущем вид на жительство (ВНЖ), а позднее — получить гражданство;
• регистрация собственности на территории республики — простая процедура, не требующая значительной траты времени;
• оформление права собственности на недвижимость занимает не более четырех дней;
• относительно невысокие расходы на коммунальные услуги и содержание квартиры в целом;
• возможность при желании заработать на сдаче жилья в аренду.

Эксперты отмечают рост цен на грузинскую недвижимость за последние полтора года. В 2022 г. показатель составил 13%. Прогнозируемый рост стоимости жилья в 2023 г. — 18%. Несмотря на это, Грузия по-прежнему остается благоприятной страной для россиян для инвестирования в местную недвижимость.

Этапы сделки

Приобретение недвижимости требует знания особенностей процедуры. В поисках ответа на вопрос, как купить квартиру в Грузии гражданину России, первое, с чего необходимо начать будущим собственникам жилья, — изучить этапы сделки. Процесс приобретения недвижимости включает девять шагов:

• выбор объекта: апартаментов, дома или квартиры;
• проверка юридической чистоты жилья: кто официально зарегистрированный владелец; нет ли лиц, претендующих на собственность; не оформлена ли ипотека; узнать, каким образом было приобретено жилье, не арестована ли собственность и не находится ли в залоге;
• проверка статуса лица, выступающего в качестве продавца; прежде всего речь идет о семейном положении; это позволит избежать ситуации, когда может выясниться, что второй супруг имеет право оспорить сделку;
• обсуждение условий и деталей сделки;
• оформление одобренного обеими сторонами договора купли-продажи;
• оплата и заключение сделки;
• расчет между двумя сторонами: продавцом и покупателем;
• получение новым владельцем жилья права собственности;
• регистрация сделки в общедоступном реестре.

Процедура приобретения грузинской недвижимости обычно занимает не более половины дня. Для перевода жилья в собственность покупателя требуется предоставить договор купли-продажи. Запись, внесенная в публичный реестр недвижимости, подтверждает право владения.

Выбор недвижимости

Перед российскими гражданами, планирующими приобретение грузинского жилья, стоит непростая задача — изучить рынок недвижимости и сделать правильный выбор. Широкий спектр доступных предложений облегчает задачу. Исходя из целей, финансовых возможностей, желаний, россияне выбирают недвижимость нескольких категорий:

• новостройки;
• вторичное жилье;
• благоустроенные дома;
• современные квартиры;
• просторные апартаменты.

В эпоху интернета поиск жилья стал гораздо удобнее. Большое распространение получили сайты недвижимости с широким спектром предложений. Среди самых надежных выделяются восемь интернет-порталов:

• livo.ge;
• home.ge;
• korter.ge;
• house.ge;
• place.ge;
• ss.ge;
• myhome.ge;
• area.ge.

Новостройки в «черном» и «белом каркасе», «под ключ»

Первичный рынок вызывает интерес меньшей части потенциальных покупателей. Ежегодно в этом секторе совершается 18% сделок от общего числа. Чаще всего недвижимость в новостройках интересует граждан, стремящихся жить в Грузии в течение длительного периода или постоянно.

На этапе застройки можно совершить сделку по выгодной цене. Стоимость бывает гораздо ниже той, что предлагается на рынке после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Новостройки можно разделить на три категории:

• «черный каркас» — завершено строительство внешних стен; проводка и перегородки внутри здания отсутствуют; вода и электричество подведены только снаружи;
• «белый» — здание оборудовано центральным отоплением, газом, светом, водой; потолок отделан; квартиры имеют шумо- и теплоизоляцию; окна, перегородки и входная дверь установлены; завершена отделка потолка;
• «зеленый» — объект полностью оборудован; стены покрашены и оклеены обоями; плитка в санузле уложена; завершена декоративная отделка; застройщики часто сдают недвижимость под ключ — с установленными счетчиками, розетками, кухонным гарнитуром с плитой и мойкой, ванной, смонтированным унитазом.

Стоимость жилья во время застройки, особенно на этапе «черного каркаса», самая низкая. Однако при покупке недвижимости этого сегмента необходимо учитывать определенные риски. Главный из них — застройщики могут сорвать планы по возведению объекта.

Иногда строительство не только затягиваются, но и полностью останавливается. При завершении возведения объекта может быть обнаружено несоответствие качества работ критериям, заявленным при заключении договора. Однако эксперты отмечают заметное уменьшение подобных случаев.

За последние 5-6 лет застройщики Грузии стали более ответственными. Чтобы избежать рисков при покупке недвижимости в новостройке, россиянам следует обратиться за помощью к местным риелторам, хорошо зарекомендовавшим себя и знающим рынок жилья республики.

Проверка компании-застройщика, чьей услугой собирается воспользоваться будущий собственник, — обязательная процедура до заключения договора купли-продажи. Граждане могут провести проверку самостоятельно или с помощью риелторов. Второй вариант, гарантирующий объективное представление о компании-застройщике, более надежный.

Однако прибегать к услугам профессиональных риелторов необязательно. Будущему собственнику жилья следует узнать, введен ли объект в эксплуатацию. Необходимую информацию о новостройке можно найти по кадастровому номеру в публичном реестре. Специалисты выделяют шесть крупных компаний, хорошо зарекомендовавших себя на грузинском рынке:

• в Батуми: Alliance, Horizons, Orbi;
• в Тбилиси: Domus, Archi, M2.

Мелкие застройщики чаще всего затягивают или останавливают строительство объектов. Поэтому гражданам следует приобретать недвижимость, предлагаемую этой категорией компаний, на конечном этапе «зеленого каркаса».

Россиянам стоит прибегать к услугам агентств недвижимости в случаях, когда компания-застройщик малоизвестна на грузинском рынке. Риелторы проверяют due diligence застройщика. «Дью-дилидженс» — термин, использующийся специалистами рынка недвижимости, — можно перевести как «должная добросовестность». Профессиональная проверка позволяет найти достоверную информацию:

• об организационно-правовой структуре, обеспечивающей реализацию проекта;
• о капитале, репутации, истории, руководстве компании-застройщике;
• выданных сертификатах;
• разрешении на строительство.

Риелторы внимательно изучают договор купли-продажи. При необходимости представители агентства недвижимости могут внести изменения в документ. Каждый будущий собственник жилья решает, следует ли проверять компанию-застройщика самостоятельно или с помощью риелторов.

Вторичный рынок

Примерно 82% сделок в Грузии приходится на вторичную недвижимость. В этом случае покупатель должен провести тщательную проверку с помощью риелторов или самостоятельно. Для вторичного рынка характерны широкий спектр предложений и большой разброс цен. Чтобы избежать случаев приобретения проблемной собственности, необходимо проверить отсутствие следующих обременений:

• долгов по коммунальным услугам;
• особых обязательств;
• ареста недвижимости;
• ипотеки;
• споров с соседями.

Продавец должен быть проверен по всем реестрам. Выезд на место для осмотра приобретаемого объекта — обязательное условие заключения безопасной сделки.

Что выбрать: квартиру, дом или апартаменты?

Россияне пользуются разными критериями, отдавая предпочтение определенному типу недвижимости. Выбор жилья зависит не только от финансовых возможностей, но и от цели, с которой планируется покупка:

• апартаменты в апарт-отелях или комплексах, небольшие домики, квартиры на морских или горнолыжных курортах подойдут гражданам, планирующим сдавать приобретенные объекты в аренду;
• загородный дом, квартира в таунхаусе, расположенном в тихом районе, или коттедж в сельской местности — идеальные варианты для тех, кто собирается покупать жилье для семейного или уединенного отдыха в летний или зимний сезон;
• благоустроенные квартиры или дома с газовым отоплением подойдут тем, кто намеривается проживать в Грузии продолжительный период, и получить в перспективе ВНЖ и ПМЖ.

При приобретении жилья, независимо от его типа, необходимо обращать внимание на материалы фундамента, вентиляцию фасадов, состояние гидроизоляции. Все эти показатели имеют важное значение в стране с влажным субтропическим климатом.

Заключение договора

Важный этап сделки — процедура заключения договора купли-продажи. Документ обычно оформляется на двух языках. Один из них должен быть понятен обеим сторонам. Второй язык — грузинский. Если сделка оформляется в Доме юстиции, присутствие переводчика (сертифицированного или обычного, хорошо владеющего грузинским языком) — обязательное условие.

После подписания договора сделка регистрируется в публичном реестре. Большинство грузинских нотариусов имеют право принимать документы на регистрацию недвижимости. У них есть доступ к публичному реестру. Поэтому существует два способа подписания договора купли-продажи:

• в Доме Юстиции; документ подписывается двумя сторонами — продавцом и покупателем; форма договора заполняется вручную на месте;
• у нотариуса; в этом случае подписанный документ должен быть предоставлен в Дом Юстиции.

Сделка содержит условия договора, согласованные обеими сторонами. Документ обычно составляется в трех экземплярах:

• для продавца;
• для подачи на процедуру регистрации права собственности;
• для покупателя.

После подписания договора регистратор отправляет документ на оформление. На процедуру отводится не более четырех дней.

Рассрочка и ипотека

Для россиян, приобретающих недвижимость в новостройках, открывается возможность купить жилье в рассрочку. Практически все застройщики, работающие на грузинском рынке, предлагают услугу рассрочки. Первый взнос, зависящий от компании, — 20–30% от объявленной стоимости.

Рассрочка предоставляется сроком от 5 до 10 лет. По мнению риелторов, это наиболее выгодный способ приобретения недвижимости в грузинских новостройках. Россиянам, не имеющим ВНЖ, можно оформить рассрочку у компании-застройщика.

Второй вариант, к которому прибегают иностранные граждане, чтобы внести плату за приобретаемое жилье, — ипотечный кредит. Россиянам необязательно иметь ВНЖ или постоянный доход на территории Грузии. Размер минимальной справедливой ставки — 8% (в долларах или евро), 12% (в лари).

Первоначальный взнос зависит от статуса зарубежного источника дохода. Если источник постоянного дохода документально подтвержден, сумма взноса — 30–40%. В случае отсутствия подтверждения — не менее 50%.

TBC зарекомендовал себя как грузинский банк, наиболее лояльный к зарубежным заемщикам. Для получения ипотечного кредита иностранный гражданин должен предъявить пакет документов (звездочкой отмечены обязательные официальные бумаги):

• внутренний или заграничный паспорт* для подтверждения личности заемщика;
• выписку из банка*, официально подтверждающую доход; документ желательно перевести на английский язык;
• справку об источнике*, гарантирующем регулярное поступление зарплаты;
• договор с работодателем*, переведенный на грузинский язык;
• кредитную историю из банка, обслуживающего гражданина;
• официальные бумаги, подтверждающие другие источники регулярного дохода.

В случае если доход гражданина недостаточен для получения ипотечного кредита, можно привлечь дополнительного заемщика: ближайшего родственника или поручителя. Суммарный доход, подтвержденный документально, должен давать право на кредитование.

Оплата сделки

Следующий этап процедуры приобретения жилья требует знания актуальных правил, действующих в банковском секторе двух стран: России и Грузии. Оплата сделки производится одним из четырех способов:

• со счета одного грузинского банка на счет другого банка республики;
• наличными; в этом случае потребуется оформление письменной расписки о передаче средств; обязательное условие — присутствие нотариуса или свидетелей;
• денежным переводом; российский банк может потребовать прохождение процедуры валютного контроля; перевод крупной суммы может занять несколько дней;
• с помощью доверенного лица.

Российским гражданам необязательно открывать счет в одном из банков Грузии. Однако это может заметно упростить процедуру транзакции и избежать рисков отказа в переводе средств. Наиболее предпочтительные банки: TBC и Bank of Georgia. Открытие премиального счета (solo или status) позволит избежать ограничений в сумме транзакций и быстро оплатить сделку.

Как перевести деньги из России?

Проблемы с транзакциями возникли сразу после того, как в 2022 г. многие крупные российские банки попали в санкционные списки. За рубежом перестали приниматься российские карты с платежными системами Mastercard и Visa. Большинство крупных банков были отключены от SWIFT — международной системы совершения платежей.

Поэтому вполне закономерен вопрос россиян, приобретающих грузинскую недвижимость, каким образом перевести денежные средства из России в Грузию. Перевод крупных сумм с одного рублевого счета на другой, осуществляются без ограничений. Правила, касающиеся валютных транзакций, постоянно меняются. В мае 2023 г. доступны несколько способов перевода:

• «Золотая Корона» и «Юнистрим» — сервисы денежных переводов — имеют ограничения — не более 5 тыс. долларов в месяц;
• крупные банки, совершающие валютные транзакции с помощью SWIFT— «Газпромбанк», «Юникредит», «Райффайзенбанк»; перевод может быть отклонен; транзакции в рублях доступны, если второй счет — в той же валюте;
• Почта России; сервис имеет значительные ограничения, касающиеся суммы транзакции, и не подходит для перевода крупных денежных средств.

Правила, касающиеся денежных переводов, могут меняться. Главным условием успешных транзакций считается ситуация, когда оба участника сделки — покупатель и продавец — имеют одинаковый тип карт:

• российских банков;
• грузинских;
• зарубежных.

Получение права собственности

Регистрация приобретенной недвижимости производится в одном из территориальных подразделений Дома Юстиции. Процедура возможна при условии подписания договора купли-продажи и документально подтвержденной оплаты продавцу. Если в получении права собственности участвует представитель покупателя, он должен предъявить доверенность, заверенную нотариально, с указанием номера телефона нотариуса.

Процедура регистрации может занять 1–4 рабочих дня. Стоимость услуги (в лари) зависит от сроков оформления:

• 4 дня — 50;
• в течение одних суток — 150;
• в первый день — 200.

Какие документы нужны гражданину России для оформления сделки?

Чтобы оформление сделки прошло успешно, покупателю необходимо предоставить требуемые официальные бумаги. Пакет включает четыре основных документа:

• заявление, заполненное оператором подразделения Дома Юстиции;
• ксерокопию заграничного паспорта;
• оригинал договора купли-продажи;
• документально подтвержденный регистрационный взнос.

Можно ли приобрести недвижимость удаленно?

Благодаря современным технологиям, российские граждане могут купить жилье в Тбилиси и других грузинских городах дистанционно. Процедура состоит из нескольких последовательных этапов:

• подбор жилья на интернет-порталах недвижимости;
• проверка выбранного объекта; на этом этапе следует прибегнуть к юридическому сопровождению;
• составление предварительного договора купли-продажи;
• оформление нотариально заверенной доверенности частному лицу или риэлтерской компании, представляющей интересы покупателя на территории Грузии;
• отправление в республику по электронной почте контактных данных нотариуса и копии заграничного паспорта;
• оплата приобретенного жилья с переводом средств на счет продавца — частного лица или компании-застройщика;
• регистрация договора в Доме Юстиции через доверенного представителя;
• получение выписки на право собственности из реестра недвижимости на интернет-портале грузинского агентства публичного реестра.

Как получить ВНЖ в Грузии при покупке недвижимости?

Инвестиции в грузинскую недвижимость — один из доступных способов получения ВНЖ в республике для иностранных граждан. Стоимость жилья, независимо от вида и количества объектов, должна равняться или превышать 100 тыс. $. При покупке недвижимости претендент на ВНЖ может использовать кредитные средства.

Стоимость оформления, зависящая от сроков, — 210–410 лари. Продолжительность процедуры — 10–30 рабочих дней. Для оформления ВНЖ российскому гражданину понадобится собрать и предъявить пакет обязательных документов:

• фотографии;
• выписку из публичного реестра, подтверждающую владение одним или несколькими объектами недвижимости на территории Грузии;
• ипотечный договор (если имеется);
• копию действительного заграничного паспорта;
• анкету-заявление, заполненную в Доме Юстиции;
• заключение, подготовленное оценщиком, имеющим официальный сертификат, разрешающий его деятельность; в документе указывается рыночная стоимость объекта;
• оригинальный договор купли-продажи, официально заверенный в Доме Юстиции и переведенный на грузинский язык.

Вместе с заявителем на получение ВНЖ могут претендовать близкие родственники: супруга, дети, братья или сестры, родители. Каждый из них должен предъявить документ, официально подтверждающий родственную связь, и копию ВНЖ основного правообладателя.

Налог на недвижимость

Российские граждане, приобретающие недвижимость на территории Грузии, не облагаются налогом. Главное, что требуется от них, — зарегистрироваться в службе доходов республики. После того как россиянин становится собственником имущества, одна из его обязанностей — уплачивать налог на недвижимость в Грузии.

Величина напрямую зависит от месторасположения объекта и годового дохода всей семьи собственника. В основе расчета лежит стоимость недвижимости, определяемая в конце расчетного периода, исходя из рыночной цены. Служба доходов имеет право на изменение величины, названной собственником, если возникают подозрения в неверности расчетов. Годовая ставка налога на имущество выглядит следующим образом:

• годовой доход выше 100 тыс. лари — 0,8–1,0%;
• налог для семей с годовым доходом менее 100 тыс. лари с месторасположением объекта в Тбилиси — 0,20%, Нью-Гудаури — 0,08%, Местиа — 0,1%; в других городах суммы могут отличаться;
• доход за расчетный годовой период ниже 100 тыс. лари — 0,05–0,2%.

От налога на недвижимость освобождаются несколько категорий граждан. Прежде всего в эту группу входят семьи, имеющие годовой доход ниже 40 тыс. лари, или те, чье имущество расположено в свободной промышленной зоне.

Цены на недвижимость в Грузии

С ростом потока россиян, прибывающих на территорию Грузии, с конца февраля 2022 г. наметился рост стоимости жилья в республике. Причина — повышение спроса на недвижимость в Батуми, столице страны и многих других городах и на курортах республики. Стоимость зависит от нескольких факторов:

• от постоянно меняющейся общей ситуации на грузинском рынке жилья;
• месторасположения в крупном или небольшом городе, в столице, на горнолыжном или морском курорте; в центральном районе или на окраине; рядом с побережьем или в тихом квартале вдалеке от пляжной полосы;
• развитости инфраструктуры;
• типа дома: панельный, монолитный, кирпичный, деревянный;
• категории жилья: апартаменты, квартира, вилла, загородный дом, таунхаус;
• количества комнат;
• номера этажа;
• завершенности отделки, наличия мебели.

Здесь перечислены основные факторы, влияющие на стоимость грузинской недвижимости. В начале 2023 г. цены на квартиры в разных районах Тбилиси, близких к Старому городу, заметно отличались друг от друга (стоимость указана в тысячах долларов за 1 кв. м):

• Авлабари — 0,85;
• Ортачала — 1,363;
• Сабуртало — 1,267
• Ваке — 1,599;
• Мтацминда — 1,878
• Вера — 1,540.

Среди курортов Грузии наиболее популярным у россиян считается Батуми. Жилье в этом живописном городе отличается большим разбросом цен. Новостройки Батуми предлагают широкий выбор вариантов недвижимости. Стоимость 1 кв. м. квартиры без отделки этой категории жилья — от 500 $. Иначе выглядят цены на недвижимость других категорий. Цена 1 кв. м апартаментов с отделкой и мебелью — 2,5–3,0 тыс., рядом с морским побережьем — от 1,2 тыс.

Заключение

Грузия — одна из немногих стран с выгодными условиями для российских граждан, планирующих приобрести жилье за рубежом. Процедура покупки, заключения договора и регистрации недвижимости занимает немного времени. От иностранцев не требуется собирать большое число официальных бумаг. Налоги необходимо платить после покупки, когда жилье уже находится в собственности. Поэтому для российских граждан Грузия — один из лучших вариантов для инвестиций в недвижимость.